冰封3年后，香港楼市进入新爆发行情：从价跌量缩到量价齐飙，这轮上涨能持续多久？

冰封3年后，香港楼市进入新爆发行情：从价跌量缩到量价齐飙，这轮上涨能持续多久？

香港楼市正经历显著回暖，2025年私人住宅售价指数连续6个月上涨，9月环比升1.3%，年内累计涨幅4-5%，一手住宅成交量更创下2019年以来最长连续破千宗周期。

这场复苏由政策松绑、利率下行与人才流入形成"黄金三角"驱动，内地买家成为关键力量——2024年每4套成交就有1套来自内地，今年前十月内地买家成交11290宗，占比24%，金额达1097亿港元，预计全年将突破1300亿港元。

一、政策松绑与利率红利激活市场

2024年2月全面"撤辣"是转折点，内地买家印花税从30%骤降至最低100港元，购买1000万港元房产可节省约270万税费。

叠加美联储降息周期，香港1个月期HIBOR从4.07%跌至0.58%，银行按揭利率降至3.25%，创三年新低。

更关键的是形成"供平过租"格局：当前租金回报率3.6%超过按揭利率，理论上可实现"以租养贷"，如某1500万港元房产，利率下降后累计利息节省超36万港元。

人才政策提供持续购买力。截至2025年6月，香港人才引进计划吸引超22万人抵港，10万人待入境，这批新市民撑起租赁市场，推动租金连续9个月上涨至6年新高。

其中高净值人群偏好豪宅，亿元以上一手豪宅成交中内地买家占比近八成，启德新区等新兴板块内地买家占比超50%。

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二、结构性分化下的市场特征

豪宅领涨与刚需跟进并存：10月内地买家平均成交金额达1137万元，较6月低谷反弹30%，西半山The MVP顶层单位以2.66亿港元成交，呎价突破4.4万港元。

同时将军澳日出康城等刚需盘也表现抢眼，10月录得71宗成交，内地买家占比过半。

区域热度差异显著：九龙区最受青睐，10月录得595宗内地买家成交，港岛区347宗紧随其后。

启德凭借新地标与交通优势持续领跑，2024年内地买家成交1482宗占比50.1%，新盘启德天玺·天亦17宗成交中7宗来自内地。反观深水埗等老区热度消退，反映买家对品质与增值潜力的挑剔。

开发商策略调整：内地房企深度参与，保利、华润联合开发的澐璟去年成交201套，其中12套破亿；招商蛇口联袂本土房企开发北部都会区项目，将提供2300个单位。

这些项目普遍采用"高性价比+国际化配套"策略，如澐璟659呎两房总价约3000万港元，较上海翠湖天地单价低13%。

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三、未来趋势与风险提示

机构普遍看好复苏持续性，摩根士丹利预测香港楼市将进入4-5年上升周期，交银国际预计2025-2027年楼价分别上涨3%、5%、5%。

支撑因素包括：IPO市场回暖带来的财富效应（今年港股集资额重返全球榜首）、中美关系缓和增强市场信心、北部都会区建设提供长期增长空间。

但风险犹存：经济复苏不及预期可能压制购买力，10月香港失业率仍达3.4%；美联储加息周期重启将直接冲击联系汇率制度下的香港利率。

更值得关注的是普通市民购房能力分化——人才计划吸引的高收入群体推高房价，而中位数家庭收入仅3.5万港元，形成"豪宅热、民生冷"的市场割裂。

这场楼市回暖本质是政策红利、外部流动性与高端需求共振的结果。对于内地买家而言，当前既是配置美元资产的窗口，也需警惕"政策依赖型复苏"的不确定性。正如中原地产指出，未来市场将更考验"真刚需"与"可持续购买力"，单纯靠资金涌入的行情难以长久。

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