12年前创下百亿神话的香港“铺王"，最近竟被追债到法庭

如此语出惊人的，正是冠有“香港铺王”威名的邓成波，人称“波叔”。

波叔纵横香港楼市超过40载，名下拥有遍布全港九龙、新界、港岛共计200多项工商舖物业，2019福布斯全球亿万富豪榜排名343位。

2020年，波叔的排名再往上升，以55亿美元财富（426亿港元）位列福布斯全球亿万富豪榜第293位。

但谁能想到，“铺王神话”会在2021年跌下神坛！

据港媒报道，波叔一家四口因欠债2.6亿，被告到了法院！

1“半退休”波叔，晚节不保？

波叔现年86岁，前几年早就将家族产业交给了第五子邓耀升，而自己则是半退休状态。

事实上，第五子邓耀升和第四子邓耀邦都是第二任太太所出，不过大儿子耀邦对做生意不太感兴趣，早年在广州读中医。

而小儿子耀升（下文简称“波仔”）深得波叔喜爱，接班也顺理成章。

不过，波仔野心大，不想走波叔的老路，一辈子只做“收租佬”，他要做有5000间房的酒店大亨，还要上市！

波仔接手家族产业之后，为了转型，除了将波叔早年间买入的铺位改建为酒店和老人院，还趁着市场高位，疯狂扫货，仅购入酒店用址就耗资55亿！

再买入适合改建为老人院的物业，又花了17亿港元！

加上改建、装修等费用，波仔近年“扫货”，总计投入了150亿港元。

2020年，新冠疫情扑面而来，香港酒店业的前景如何，大家都懂怎么分析了。

最惨的是，四星级、五星级酒店还可以推出餐饮优惠自救，而波仔经营的酒店是二星级，只能降价吸客。

波仔的旭逸酒店在5月开张之初，便大幅降价，标准客房打5折，仅售260元一晚。

一间拥有199个房间的酒店分部，假如入住率为20%，最乐观的收入仅为30万，还有员工薪酬支出、大厦物业费用等，所以现实情况是，波仔要“贴钱供楼”！

但波仔的经济状况不好啊，他跟银行、财务公司借了很多钱！

2018年购入湾仔摩利臣山道全幢，2019年购入尖沙咀金巴利道全幢物业，都是找银行二按的；

观塘工业大厦是找财务公司按揭的；

葵冲中央工业大厦，整幢抵押，向财务公司借了5.4亿！

波仔借钱，关波叔什么事？

因为波仔之所以能借到钱，是靠波叔做担保。

有地产界人士透露，他们是相信波叔，不是相信他儿子。

对有钱人来说，花钱也是一门学问。花错钱，身家亿万也不够亏。

眼看小儿子的酒店事业急转直下，80多岁的波叔不顾摔伤初愈，毅然出山，主持大局。

2019年，波仔以105万高价租入的亚皆老街31号，原本打算开酒店，现在波叔一声令下，紧急转租，用来经营酒店式住宅，租上租，每月稳赚50万租金；

另市场有传，波仔在2020年打算斥资3亿购入的全幢旺角酒店，已付订金3000万，不过波叔最后宁可不要订金，也要取消交易。如果波叔没有“挞订”，一买就亏6000万！

除了酒店，老人院的项目也被波叔喊停。

波仔2018年花7亿入股松龄护老，说要发展高级老人院蔚盈轩，之后还频繁购入地皮。

但现在油麻地窝打老道的铺位，已经改为收租，稳赚95万。

波叔一番操作，经济危机缓解了不少，但无奈波仔的亏损有点大，波叔还要割肉还债，趁着市场没到最糟的时候，减持部分优质地产。

波叔魄力依旧，打包出售5个面积超过1万呎商铺，当中包括2019年斥资2.5亿购入的佐敦地铺（连带楼上三层）；还有油麻地上海街全幢也以2.38亿挂售。

可惜，波叔出山未改变大局，全家都被追债到了法院……

其实波仔的“酒店大亨梦”和“上市梦”，或多或少受到波叔的影响。

最开始的时候，波叔做的不是地产，而是霓虹灯牌学徒，在技术成熟之后，开了自己的店，还赚到了第一桶金。

但后来，很多大厦新式商业大厦都不允许挂招牌，霓虹灯业逐渐没落。

在生意开始走下坡时，波叔开始涉足房地产。由于当时居住在九龙美孚，他就在附近买卖住宅楼花投资，但收益不高。

70年代初，30多岁的波叔又转换营生，与友人于观塘合资开酒楼。由于打点酒楼时经常接触到附近商铺的信息，久而久之，波叔迷上炒卖铺位，并专门设立法人公司成功集团。

波叔十分擅长将商铺改头换面，或把大楼面的物业改为商场，来提升物业价值和租金，再在合适的时候沽出，一次过赚取升值差价。（波仔做的也是这一套）

旺角电脑中心被认为是波叔最成功的改造物业之一。

旺电于1991年12月开业，长期租满100%，鼎盛期每月租金收入280万港元，有八厘半的回报，是波叔当年收租最多，回报率最高的物业。

而除坐收租金外，波叔还会和自己的租户合股做生意，一般是与租户平分店内的装修费用，租金就以该店营业额的10%到20%来计算。

另外，“二手房东”也是这位精明商人的业务范畴。这主要是由于业主向一个租客收租，比向多个租客收租简单。

波叔就曾以月租180万港元，向原业主租入尖沙咀弥敦道的老旧商场update mall。虽然装修花费了1000多万港元，但再招租时租金亦上升了39%，最快一年即可回本。

1997回归前后，为促成集团上市，波叔开始疯狂吸纳大批物业。等到金融风暴席卷亚洲时，他已坐拥超过100个铺位和多间商厦，市值逾73亿港元。

据统计，金融风暴爆发后，香港楼市从1997年到2002年，跌幅达到57%。03年SARS爆发，当地房地产市场更是一塌糊涂。波叔也没躲过。

低迷期间，波叔不断入禀法庭，以物业图则不准确，或业权不清楚为由，要求与业主取消交易并取回订金（即是“踢契”），竭尽所能挽回损失。

最后虽然因为香港政府接连减息而逃过一劫，但波叔到2004年时还欠着花旗银行约40亿港元按揭贷款。

2004年年初，SARS病毒宣告被消灭，香港楼市急剧升温，每天都有大手笔买卖的消息。波叔无奈选择趁市割肉还债，一年内几乎将所有物业清空，净筹港币30亿。

其中，便包括他的至爱——旺角电脑中心。

壮士断臂之后的波叔，意识到鸡蛋不能放在同一个篮子里，必须尽拓门路逐渐放开投资眼光。

契机出现在2009年，当年香港政府提出活化工厦政策。

于是，波叔将大量资金转投工厦市场，申请活化多幢物业，先翻新后拆租或出售，收获颇丰。

其中著名的是，2014年波叔成功将持有的观塘兴业街4号工厦，活化成全幢商铺项目为零售及食肆用途，并以意向价约9.6亿元放售。项目呎价约1万元，放售价较五年前购入价高出约4.3倍。

紧接着的发展，大家也很熟悉了。邓氏家族旗下业务除传统强项街铺、商厦工厦外，还涵盖住宅、酒店、公寓等范畴，波叔的身家越滚越丰厚。

用波叔自己的话来讲， “百足咁多爪”（像蜈蚣那么多腿）。

但时间推移到2021年，经历过金融风暴考验的“铺王神话”，能再熬过这一劫吗？