时隔三年，香港人回归炒楼

五个月成交价炒高近21%、持房三个月赚90万……

近期，香港楼市氛围回暖，房价止跌回升，叠加美联储主席鲍威尔也在近日释放明确的降息信号，利好香港楼市交易和投资畅旺，市场不断出现短炒获利的成交案例。

炒房客们的操作大致离不开一套“三板斧”：低价买入中小户型的房子、快速装修美化、高价挂牌出售。

另外，今年迄今，香港新盘的成交量已达去年全年逾8成，成交主要由“细价楼”（中小户型）及香港人购买力带动。前7个月，香港个人买家在一手房注册量占比达66.8%，金额占比达55.7%，均出现2022年以来首次回升。

时隔三年，香港熟悉的炒楼配方卷土重来。

短炒盛宴

不止是最近，其实从年初以来，便不断有专业投资客短炒获利的个案出现，但在最近愈发密集，体现香港楼市的资金参与热情在提升。

据媒体报道，资深炒楼专业户吕宇健（Ken sir），近期以330万港元成功出手了一套荃湾中心仅329呎（约31㎡）的小户型住宅，而仅在5个月前，他是以273万港元买入了这套低于银行估价12%的银主盘，简单翻新后，便甩手卖出。

一买一卖，他在这套“细价楼”的账面资金升值21%，大赚57万元！并且，这已经是他今年第三次在荃湾中心短炒成功。

除了吕宇健，还有更多同样的戏码也在香港楼市上演。

甚至有炒房客持有三个月，一买一卖便大赚90万！

港人重回新房主力

今年，香港住宅交易和投资保持畅旺，一手房成交更是表现强劲。综合美联物业及香港特区政府一手住宅物业销售资讯网的数据，今年迄今，香港一手房已录逾1.25万宗成交，不仅高于2022及2023年全年水平，更已达去年全年逾8成。

新盘交投激升，上升动力主要来自中细价楼。截至8月21日，600万港元或以下成交高达6759宗，较去年同期的3521宗激增92%，使得600万元或以下的一手房成交量占比达到53.7%，成交量及占比均创自一手销售条例以来的12年新高。

香港房价走势，中原城市领先指数

而高总价住宅的交投则明显回落，期内1000万至2000万元录1671宗成交，按年跌16.9%；2000万至5000万元则录578宗成交，按年跌24.2%。

值得注意的是，港人购买力重新抬头。据土地注册处数据，按已知买家姓名分析，今年前7个月，香港个人买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)在一手房注册量占比达66.8%，金额占比达55.7%，均出现2022年以来首次回升。

二手房方面，香港个人买家注册量比率维持在约83%，也是连跌4年后首度回稳。

偏爱细价楼

为什么港人会重回购房主力？

今年的楼市成交集中于中小型单位，这类单位更受港人喜爱，而新香港人则往往较钟情于中大型物业。

在600万或以下的一手房注册量中，香港买家占比在前7个月增加至76.9%，较去年全年的73%增加3.9%。

一方面，今年2月份，香港“财神爷”陈茂波在发布《财政预算案》时表示，为减轻购买房价较低的住宅及非住宅物业人士负担，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元。这大幅刺激了小户型房的交易。（香港豪宅凉了？400万"棺材房"成交暴增137%！内地买家疯抢）

另一方面，中小户型总额低，易转手。再加上香港不断引进人才以及在港留学热潮，大量的新市场需求刺激香港租金水平不断上涨并创新高，而中小物业相对大型物业的租金回报率会更高。

香港租金指数创新高，来源：中原地产

据中原地产数据，截至6月底，中小型单位的平均租金回报率达3.68%，而大型单位为2.94%。这意味着，如果仅从出租回报和炒作转手的角度来看，中小户型的优势更明显。

此外，港人对贷款利率走势更敏感，因买楼多半需要申请按揭贷款，而美联储近期的态度表明年内降息已基本无悬念，将息可降低供楼成本，给予港人更大的入市动机。

购房通或释放内地客购买力

香港新一份《施政报告》即将在9月公布，预计其中的楼市措施将会左右港人及内地客等新港人的入市态度。最近也有人建议设立通道方便内地和香港跨境购房。

而在7月底，陈茂波放风称，港府正与中央机构研究，放宽内地来港人才调配资金在港买房限制，同时又避免出现资本外流。

对于不少内地客而言，最大的购房问题便是合法的将大额资金汇到香港。由于受制于5万美元/人/年，要想凑够几百万的首付款或全款，过程十分周折。

但尽管如此，也难挡内地客对香港房产的热情。内地客在港买房占比从2023年上半年的15.9%，一路上升至今年截至7月份的24.2%。这意味着香港每成交10套房，可能有2.4套是内地人购买。

此外，香港房价近今年已呈现止跌企稳并略有回升之势。而截至今年6月底，香港各项人才计划共接获近50万份申请，其中33万宗已获批，近22万人才携同家人抵港。如果购房通推出，打通资金渠道合法、安全问题，这22万人才对香港楼市会是非常大的助力。

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