特首督战！香港决战新加坡，在此一举？

"心急如焚！"

9月17日香港新施政报告中，李家超的话藏着一座国际大都市的集体焦虑。

很少有人注意到这样一组刺目数据：

作为殖民时代就崛起的贸易枢纽，从1960年同样是7亿美元GDP的起点开始，到2010年之前，香港的经济总量一直是碾压新加坡；但2010年之后，香港被新加坡超越，在经济指标上落后。

香港陆地面积约1100平方公里，土地开发率仅24%；新加坡土地面积仅728平方公里，开发率却高达67%。这种差距直接反映在经济活力上：2024年新加坡GDP达5474亿美元，已超出香港1400亿美元。

这个残酷对比的背后，是香港被地产利益束缚数十年的发展困境，如今正通过北部都会区迎来历史性破局。

2025年香港施政报告重磅出炉，特首李家超亲自挂帅"北都发展委员会"，这场规模空前的开发计划，不仅关乎香港未来，更是对新加坡竞争地位的正面回应。

被地产绑架的香港

如何走入死胡同？

香港的发展瓶颈，本质是“地产霸权”与“产业单一”织就的双重枷锁，且土地问题积弊已久。

自上世纪90年代起，地产商形成的垄断格局彻底绑架城市发展：政府卖地相关收入占财政比重最高达28.57%，土地出让“价高者得”的规则让开发商更愿建豪宅而非产业空间，四大地产商掌控香港七成以上的住宅供应，形成垄断格局。

以北部都会区所属的新界为例，投行中信里昂早在2017年就指出，单计三大地产商于香港新界合共拥有农地面积9200万方呎，以3倍地积比率计可建楼面2.76亿方呎，可以提供50万个住宅单位。而香港文汇报于2021年更是报道，目前以李兆基创办的恒基地产为最大持份者，持有4460万方呎新界农地，四大发展商料拥逾亿呎新界农地。（1亿平方英尺≈ 9.29平方公里）

与此同时，丁权制度让新界原居民男性后代享有建屋权，叠加环保争议导致大量土地无法有效开发，让北部近300平方公里郊野地长期沉睡 ——这片毗邻深圳的黄金地带，本可成为产业沃土，却眼睁睁看着深圳从渔村变成科创之都。

北部都会区面积共3万公顷

这种结构性矛盾使得香港过去数十年无法大规模释放土地资源。住房短缺、产业空间不足、年轻人上升通道受阻等问题日益尖锐，严重制约了香港的国际竞争力。

2001年时香港的GDP是1694亿美元，是同期新加坡的近两倍，如今却被新加坡后起反超。

新加坡靠着电子、生物医药、金融的“三驾马车”稳增。2023年，新加坡制造业增加值高达884.99亿美元，占GDP的比例高达17.65%。作为对比的是，香港制造业增加值仅为34.08亿美元（占GDP0.97%），纽约也只有91.4亿美元（0.76%），伦敦是122.7亿美元（2.0%），东京都是694.3亿美元（7.01%）。

新加坡制造业中电子信息产品占比最高，达到38.20%。在城市面积较小的情况下，新加坡的制造业强悍程度可见一斑。

而香港却仍依赖各占GDP近20%的金融和地产，二者合计超40%（2023年），创科产业占比却不足5%。

这场“龟兔赛跑”的逆转，藏着香港被拖了数十年的深层困局——产业单一让香港陷入“路径依赖”的死循环，当全球经济波动冲击金融业时，香港连缓冲的产业屏障都没有。

但背靠内地与得天独厚的“门户”区位优势，又为香港提供了强大的韧性支撑。这也是为什么2022年底疫情一结束香港便开放各类人才引进计划，用人才来共建产业，未雨绸缪。

李家超此次亲自督导北都发展，正是要打破这些历史桎梏。新设立的"北都发展委员会"直接由特首领导，下设三个司长级工作组，彰显政策顶层破解土地难题的决心。

破局之策

北都如何对症下药？

与深圳“隔河相望”的北都，将成为香港未来建屋及经济发展的重要土地来源之一，香港地政总署署长罗淦华曾指出，当北都全面发展后，整个区域可容纳250万人口，提供50万个新增职位，并发展成为香港的国际创科新城。

从香港北部都会区看河对岸的深圳

这意味着北都不是简单的“造城工程”，而是针对香港痛点开出的药方。此次施政报告每一项政策也直指核心矛盾：

1. 拆土地枷锁：用“最高决策层”打破利益壁垒

针对地产商垄断与行政低效，施政报告祭出两大举措：一是以“特首直达”的决策层级绕开传统审批阻碍；二是出台北都专属法例，简化审批、放宽土地用途限制、加快征地赔偿，甚至试点“按实补价”的灵活供地模式，从法律层面终结“地产主导规划”的旧时代。

目前，三批大学城土地最早将分别于2026年（洪水桥）、2028年（牛潭尾）及2030年（新界北新市镇）供使用，吸引及促进海内外领先大学进驻。

结合本次报告提出由2026/27学年起，非本地生限额增至50%，这意味着内地生未来在香港留学的入读机会将进一步扩大。

大学先行，既能带动周边配套，也能利用“产学研”带动创新和产业孵化。

2.补产业短板：抢人抢企，打造创科之城

报告提出成立由财政司司长领导的发展及营运模式设计组，为不同产业园区成立一间或多间园区公司，制订公私营合作模式。这意味着在土地端，将出让规则从“价高者得”改为“产业绑定”，企业可通过“片区开发”“原址换地”参与建设，前提是承诺引入研发中心或创造就业岗位。

目前，发展局正就洪水桥约23公顷产业用地进行产业园公司的政策研究，会在今年内公布建议。

与此同时，河套合作区香港园区（河套香港园区）第一期首三座大楼已落成，生命健康科技、微电子、新能源及人工智能等支柱产业租户正陆续进驻；另外五座大楼于2027年起陆续完工。今年内会推出第一期余下用地的选定地块；完成第二期发展规模、产业分布等规划。

而新田科技城有约210公顷创科用地，是创科产业的战略基地。今年内会公布《新田科技城创科产业发展规划概念纲要》。

3. 解民生之困：基建先行，住房与就业双落地

住房与就业的双重压力，预期会被北都的基建规划逐步化解。

施政报告提到基建配套也在加快建设，将投入超3000 亿港元建设北环线、港深西部铁路等12个跨境项目，深港两地铁路网络将彻底贯通，未来从洪水桥到深圳前海仅需15分钟。古洞站和洪水桥站的工程正全速进行，将分别于2027年和2030年竣工。

北部都会区运输基建

交通网络的加密直接带来两大红利：一方面，未来5年将落成6万个住房单位和100万平方米经济楼面面积，大幅缓解“住房难”；另一方面，建筑、物流、智慧交通等领域的建设将带来大量新增岗位需求，增加就业。

北都的建设，将推动香港形成更为均衡的“南金融、北创科”的双重心布局。这会改变香港过去百年来“南重北轻”的城市空间格局。不仅有助于香港经济的均衡发展和产业多元化，减少对单一产业的依赖，也能促进人口的合理分布，缓解职住分离带来的交通压力，让居民在新界北部也能找到优质的工作机会，提升生活品质。

不止于追平新加坡

更是湾区超级引擎

当北部都会区的建设全面提速，香港的目标可能已不满足“追平新加坡”。

新加坡的发展始终局限于单一城市框架，而香港正借着北都嵌入粤港澳大湾区的“超级都市网络”。河套合作区与深圳科创基地将试行“创新要素跨境便捷流动”，跨境交通网将让“香港工作、深圳居住”成为常态。

北都与深圳直接接壤，能够紧密对接深圳在科技创新、先进制造等方面的强大优势。这种“香港研发+深圳转化”或“深圳研发+香港国际化”的深度合作模式，有望催生新的产业集群和商业模式，其发展将必然对香港的GDP产生显著拉动作用，并反哺大湾区。

虽然其带来的具体GDP增量需要随时间逐步显现，但它无疑将成为香港深度链接大湾区的重要枢纽。

施政报告中那些看似零散的政策本质是要拆掉地产垄断的利益墙、产业单一的思维墙。对香港而言，北都是“二次创业”的起点；对大湾区而言，这里是“一国两制”下城市协同的新样本。这场突围战，不只是和新加坡的较量，还是香港与过去的自己告别 —— 告别被绑架的发展模式，拥抱与湾区共生的未来。

对于那些寻求在香港创业和发展的人士来说，关注北都发展、把握政策动向，或许能在香港这片热土上找到新的机遇。

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